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[房产论坛] 土地市场整体下滑 呈现“两低一高”趋势

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[复?#23631;?#25509;]

自从2017年?#26412;?#27004;盘)发布“3·17”政策以来,土地市场整体呈现下滑趋势,土地成交?#32771;?#25104;交额均有所回落。随着调控政策的?#20013;?#28145;化,土地溢价?#39135;中?#36208;低,流拍现象较为?#29616;兀?#25151;企拿地动力不足。
在?#26412;?#22303;地市场全面进入调控时代之后,“限竞房”“共有产权房”成为地块成交的主要方?#20581;?#22312;拿地企业中,万科、保利等龙头房企缺席,以中铁置业为代表的国企拿地积极。此外,土地供地方?#25509;?#26469;革新,集体性建设用地用做共有产权住房地块首次入市。
土地成交额回落,流拍土地增多
2017年,自楼市调控以来,?#26412;?#24066;加大了土地供应力度,全年土地招拍挂市场共成交土地102宗;土地成交总额为2796.02亿元,同比增加228%;成交单价达20257元/平方米,创下近4年以来新高。
但是,进入2018年,?#26412;?#22303;地市场出现了较为明显的降温。2018年,?#26412;?#20849;成交土地72宗,成交额1682.9亿元。成交宗数及成交额同比均大幅下跌。2018年土地成交宗数同比2017年下跌29%,仅高于2016年成交水平,处于历史低位,土地出让金同比2017年下跌40%。
2018年前三季度?#26412;?#22303;地市场较冷,仅成交了44宗地,进入四季度以来?#26412;?#25512;地速度加快,但由于前期土地放?#32771;?#23569;,低迷依然是2018年?#26412;?#22303;地市场的关键词。
从?#26412;?#22303;地历史成交的楼面均价及溢价率来看,土地成交楼面价从2016年以来开始走高,2017年达到高峰,2018年土地成交楼面价维持在高位。而从溢价率来看,?#26412;?#22303;地成交溢价率从2016年开始?#20013;?#27874;动下滑,2018年土地成交溢价率同比2017年继续下跌43%,为近5年最低,年内平均溢价?#24335;?#20026;13.72%。
此外,2018年,土地流拍现象明显增多,全年流拍率达到10%,创2012年以来最高水?#20581;?#25454;诸葛找房数据监测,2018年?#26412;?#24066;共出现8宗土地流拍,接近2017年的3倍。
共有产权用地增多,“国企+民企”拿地成趋势
自楼市调控以来,住宅用地供应量显著增?#21360;?018年?#26412;?#25104;交的72宗地块中,住宅用地成交52块,成交建筑面积624.48万平方米,占比为73%。
值得注意的是,2016年11月起,?#26412;?#26032;供住宅用地全部执行“控地价、限?#32771;邸?#26032;型供地方式,土地建成后的住宅销售价格无论在均价和最高销售价格方面都进行了限制。
2017-2018年,“共有产权房”、“限?#32771;邸?#31454;地价、竞自持”等为土地竞得的主要模?#20581;?#20197;2018年为例,其成交的52宗住宅地块中,有51宗是限竞房或共有产权住房地块,仅有一宗商品房住宅地块。其中限竞房成交40宗,成交建筑面积近500万平方米;共有产权住房成交10宗,成交建筑面积超100万平方米,另有一宗地块为限竞房含共有产权住房。
在加强住宅用地供应的同时,近两年,?#26412;?#24066;加大租赁用房保障性住房的供应。
在拿地方式上,联合拿地成为楼市调控以来龙头房企拿地的趋势。2017年,联合体拿地收入囊中的建设用地总面积占全年出让的建设用地总面积的一半以上。
进入2018年,万科、保利等以往积极参与?#26412;?#22303;地招拍挂市场的龙头房企逐渐减少,取而代之的是,具有国资背景的国企。
在2018年?#26412;?#20225;业的拿地排行榜中,中铁置业斥213.64亿元在?#26412;?#25343;得4宗地块,获得规划建筑面积53.95万平方米,成为榜首。中海地产以157.79亿元位居拿地排行榜第二名。北辰实业(601588)则以86.63亿元拿下2018年?#26412;?#22303;拍成交总价最高的朝阳区奥?#21046;?#20811;公园中心区B23等地块位列第三。除此之外,?#26412;?#22478;建(600266)、?#26412;?#20303;总等市属国企也都有土地入账。

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